Tribunale di Roma, sentenza n. 6278 del 2026 - Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2937 del 7 novembre 2025 - Cassazione , Sezioni Unite sentenza n. 9449/2016
Condominio nel caos per le spese del terrazzo? Le ultime pronunce fanno chiarezza
La storica sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 9449/2016) ha fatto chiarezza sul regime di responsabilità e sulla ripartizione delle spese per le infiltrazioni dal lastrico solare: in caso di danni alle unità immobiliari sottostanti, esiste una responsabilità concorrente tra il proprietario o usuario esclusivo del terrazzo, in qualità di custode ai sensi dell'articolo 2051 del Codice Civile, e il condominio, dal momento che il lastrico svolge la primaria funzione di copertura dell'intero edificio.
Sul piano interno, l'onere economico si divide seguendo il criterio dell'articolo 1126 del Codice Civile, prevedendo che un terzo sia a carico del proprietario esclusivo e i restanti due terzi siano ripartiti tra tutti i condomini che traggono utilità dalla copertura. Per la parte in cui il terrazzo funge da copertura a zone condominiali comuni, i due terzi della spesa relativi a quella proiezione vengono solitamente estesi e ripartiti tra tutti i condomini in base ai millesimi generali di proprietà, poiché l'intera collettività condominiale beneficia della conservazione della parte comune protetta.
Nonostante la regola sia definita, nella pratica si incorre spesso in errori ricorrenti. Il primo errore consiste nell'estendere il contributo dei due terzi a tutti i condomini dell'edificio anziché ai soli proprietari dei piani sottostanti nella proiezione verticale della terrazza. La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2937 del 7 novembre 2025, ha confermato che una delibera che accollava la quota dei due terzi all'intero condominio, compreso chi abita in un corpo scala privo di qualsiasi rapporto di sovrastanza con la terrazza, è illegittima e annullabile. Tale vizio comporta che la delibera produca effetti finché non viene impugnata nel termine di trenta giorni dalla deliberazione o dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
Il secondo errore, più sottile, riguarda la distinzione interna alla terrazza tra parte aggettante e parte non aggettante. Alcune assemblee, specialmente in condomini con terrazze di forma irregolare, hanno tentato di applicare criteri differenziati stabilendo che solo la porzione che sporge oltre il filo dell'edificio sarebbe a carico del proprietario esclusivo, mentre la parte soprastante i locali sottostanti sarebbe ripartita secondo l'articolo 1126 del codice civile. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 6278 del 2026, ha dichiarato illegittima questa soluzione, sottolineando che la distinzione tra parte aggettante e non aggettante non trova fondamento nella norma, la quale opera sull'intera superficie della terrazza considerata unitariamente. Una delibera che adotta questo criterio biforcato introduce quindi una deroga non consentita alla regola legale e deve essere annullata.
Pertanto, la ripartizione in condominio deve seguire rigorosamente i criteri dell'articolo 1126 del Codice Civile, rifuggendo da interpretazioni arbitrarie o estensioni territoriali ingiustificate.
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